Siêu thị bất động sản | Hệ thống thông tin sàn giao dịch BĐS

Chuyên trang tin tức BĐS, tư vấn BĐS, sàn giao dịch BĐS, thị trường về BĐS tại Việt Nam

Canh bao thi truong bat dong san phat trien lech

Một trong những sự kiện nổi bật nhất của năm 2015 là việc ban hành chính sách mới cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Chính sách đã được ban hành vào thời điểm rất thích hợp khi mà các thị trường khác trong khu vực đang trong giai đoạn khó khăn, do đó sự quan tâm của các nhà đầu tư bắt đầu đổ dồn vào Việt Nam. Thị trường đang phát triển và đang trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây.

Bàn về khuyến nghị thị trường đang phát triển nóng, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, “nóng” mang hàm nghĩa rất rộng, và nó không nhất thiết đi liền với bong bóng. Nóng trước hết thể hiện ở phần giao dịch. Chỉ so sánh với thời kỳ trầm lắng, năm 2015 đã có sự mua bán, tăng trưởng đến 75%. Đặc điểm của sự tăng trưởng này là tập trung ở nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá thấp. Bắt đầu nửa cuối 2015 đến nay đã lan tỏa ra khắp các phân khúc của thị trường. Giao dịch trước đây tập trung chủ yếu ở người có nhu cầu, giờ các nhà đầu tư cá nhân đã bỏ tiền ra mua để cho thuê, kiếm lời và bảo đảm tài sản của mình.Việc tăng trưởng các giao dịch này tốt, đúng mong muốn của Chính phủ và xã hội.

 
Một mảng nữa thể hiện sức nóng là giá cả thị trường. Sau khi giảm giá sâu, đến nay, giá tương đối ổn định và ở mức phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, ông Nam nói. Thông thường, cầu tăng thì giá phải tăng. Theo các con số phân tích, giai đoạn này giao dịch tăng nhưng giá không tăng vì có lượng hàng tồn kho lớn, tương đương 100 nghìn tỷ đồng, giờ giảm xuống còn 40 nghìn tỷ đồng. Khi cung tăng thì cầu đáp ứng được ngay. Lượng cung và cầu sát nhau. Đây là điều mà Chính phủ, người dân và doanh nghiệp đều mong muốn.

Nỗi lo bong bóng chỉ xuất hiện khi lượng cầu tăng ảo, chênh lệch giá cao. Thậm chí, vị Thứ trưởng đã chuyển vai sang công tác hiệp hội này còn khẳng định, trong thời gian vài năm tới có thể loại bỏ vấn đề bong bóng.

Trở lại thời kỳ bong bóng (2008 - 2009), thị trường nhà ở nóng ở bình diện rộng, tập trung ở một số đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang… Lúc thị trường nóng nhất (2008 - 2009), giá bất động sản được đẩy lên rất cao, thế nhưng khi thị trường trầm lắng (2010 - 2011 - 2012), giá nhà đất đã giảm 30 - 40% so với lúc thời kỳ nóng. Dẫn ra con số, cho đến nay, giá bất động sản mới tăng khoảng 5 - 10% và cũng chỉ xảy ra ở một số dự án, không phải trên bình diện rộng, ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng, số lượng nhà đang triển khai rất nhiều (nguồn cung dồi dào) và mức giá còn xa so với thời kỳ nóng nhất, nên chưa cần quá lo đến bong bóng. Ông Phấn cũng khẳng định trong giai đoạn 2015 - 2016, thị trường đã và sẽ có dấu hiệu ấm lên.
 



Ở góc độ của doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group đánh giá mức độ thị trường đã nóng hay chưa dựa vào ba yếu tố: Thứ nhất, đó là khả năng tiếp cận của người tiêu dùng. Sự biến động về giá của nhóm sản phẩm mục tiêu của các đối tượng khách hàng thay đổi không lớn. Thứ hai, việc tham gia của giới đầu tư lướt sóng ngắn hạn hy vọng bán lại cho người tiếp theo có mức giá cao hơn là rất ít và hiện nay người mua nhà vẫn còn nhận được rất nhiều chính sách khuyến mại giảm giá trực tiếp từ chủ đầu tư. Thứ ba, “tỷ số P/E” - hiệu quả sinh lời của bất động sản trên giá giao dịch được đánh giá là rất tốt. Hiệu quả khai thác trên trị giá giao dịch hiện nay đã đạt 5 - 6% ở Hà Nội, ở TP Hồ Chí Minh là 6 - 7%, đối với bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có thể đạt 10 - 12%. “Hơn 20 năm qua tôi chưa bao giờ thấy có hiệu quả khai thác tốt đến như vậy. Đây là thời điểm tuyệt vời để người mua nhà để ở hay người đầu tư dài hạn tham gia thị trường”, ông Hưng nói.

Là một người nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Công ty tư vấn bất động sản Savills Hà Nội chia sẻ thêm, mặc dù trong quý I-2016, thị trường đã đón nhận nhiều các thông tin liên quan đến dự thảo sửa đổi Thông tư 36, nhưng chúng tôi nhận thấy việc này chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bởi lẽ rất nhiều dự án vẫn mở bán theo kế hoạch. Còn về giá bán, hiện vẫn đang ổn định, người mua vẫn đang có khá nhiều sự lựa chọn trên thị trường.

Rủi ro từ đầu tư lệch

Tuy tự tin rằng, không có bong bóng bất động sản trong giai đoạn tới, nhưng Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại khá e dè khi nhận định về năm 2018, một năm đánh dấu khi lượng hàng tồn kho hết, trong bối cảnh cầu tăng thì giá có thể tăng.

Nguy cơ bong bóng là có, và nó sẽ xảy ra hay không phụ thuộc vào hai yếu tố: Thứ nhất, hậu thuẫn chính sách. Để ổn định thị trường, Chính phủ cần dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ, dòng tiền, dòng vốn... Thứ hai, phụ thuộc vào chính doanh nghiệp. Đó là các doanh nghiệp có rút được bài học trước đây hay không để đưa ra được các chiến lược và cơ cấu hàng hóa, giá cả phù hợp.

Ông Nguyễn Trần Nam lưu ý, gần đây có khuynh hướng các doanh nghiệp chạy theo các dự án quy mô lớn, cao cấp mà bỏ qua phân khúc nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp, điều đó sẽ dẫn đến thiếu hụt dự án. Đây là vấn đề không thể không tính đến, đồng thời cũng là nhiệm vụ đặt ra đối với Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. “Sắp tới chúng tôi sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan có những hành động cụ thể để cảnh báo các khuynh hướng lệch lạc, định hướng các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp để làm cho thị trường cân bằng hơn và đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân, ông Nam khẳng định.